📋 Tipos de contratos de alquiler en España – Guía completa
Introducción
En España existen diversas modalidades de contratos de alquiler, cada una regulada por normativa específica. Conocer sus diferencias es clave para elegir la opción que mejor se adapta a tus necesidades, como arrendador e inquilino, para evitar problemas legales futuros y planificar tu estrategia con propiedad.
1. Alquiler de vivienda habitual (conocido como "de larga duración")
Los contratos de alquiler de vivienda habitual se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos.
Duración mínima: 1 año (prorrogable de forma automática hasta los 5 años si el arrendador es persona física o hasta los 7 años si es jurídica)
Actualización de renta: El precio de la renta se actualizará anualmente en base al índice de referencia vigente, según la Ley de Vivienda.
Ventaja: ofrece estabilidad y protección al inquilino.
2. Alquiler con opción a compra
Los contratos de alquiler con opción a compra son aquellos en los que se alquila una vivienda, y además se incluye la opción a compra durante la vigencia del contrato o a su finalización. Se rigen por la LAU y por el Código Civil. Los inquilinos podrán adquirir la vivienda en el precio y condiciones pactadas al firmar el acuerdo.
- Contrato mixto: arrendamiento + opción para comprar la vivienda al finalizar el alquiler.
- Las mensualidades y la prima inicial se descuentan del precio final si se ejerce la opción.
- Ideal para quien busca flexibilidad antes de comprometerse a comprar.
3. Alquiler por habitaciones
Alquileres de habitaciones o partes de una vivienda.
- Se alquila únicamente una habitación, compartiendo zonas comunes.
- Regulado por el Código Civil (arts. 1554 y ss), no por la LAU, lo que permite mayor flexibilidad.
4. Alquiler de vivienda temporal
Los más comunes entre estudiantes o profesionales que pasan un tiempo en otras ciudades para atender proyectos de estudios o de trabajo.
- Duración posible de menos de un año.
- Representa el 7 % del total en España, especialmente demandado por jóvenes y en zonas con alta rotación.
- Queda fuera de los límites de renta de la LAU, ofreciendo mayor libertad entre las partes.
- Regulado por la LAU y el Código Civil.
5. Alquiler de vivienda social
Los alquileres sociales pertenecen a una iniciativa del Gobierno que ha dado como resultado la creación del Fondo Social de Viviendas (FSV).
- Dirigido a colectivos vulnerables (personas en riesgo de exclusión).
- Duración entre 2 y 3 años.
- Normalmente gestionado por entidades públicas o sociales.
- Rige la LAU con algunas especificaciones.
6. Alquiler para uso comercial
Destinado al arrendamiento de locales comerciales o de negocios. Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
7. Alquiler vacacional o turístico
- Para estancias de corta duración (generalmente menos de un mes), regido por leyes autonómicas y turísticas.
- No sujeto a la LAU.
- Ideal para alquileres vacacionales en el sector turístico.
8. Renta antigua y vivienda suntuaria
- Renta antigua: Contratos anteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con condiciones históricas muy favorables y casi inamovibles.
- Vivienda suntuaria: viviendas de más de 300 m² o renta superior a 5,5×SMI; reguladas por el Código Civil, sin límite de fianza ni regulación estricta.
✅ Consejos útiles para inquilinos y propietarios
- Lee la letra pequeña: verifica si el contrato está regulado o busca evadir la LAU (ej.: contratos de temporada en vivienda habitual).
- Para el alquiler temporal, revisa los requisitos de fianza y duración.
- En opción a compra, asegúrate de que se especifican bien los plazos, descuentos y la prima.
- Si estás en un contrato antiguo, infórmate sobre derechos históricos y posibles actualizaciones.
Conclusión
Conocer el tipo de contrato adecuado es esencial para evitar sorpresas y garantizar una relación legal sólida, ya seas inquilino o propietario. Desde MIKE, te ayudamos a entender cada opción para que tomes decisiones bien fundadas.
